Wohnen beim Chef zahlt sich für beide Seiten schnell aus

Die Chefs müssen für ihre spätere Rente vorsorgen, die neuen Fachkräfte brauchen dringend eine Wohnung. Warum nicht beides verbinden? Immer mehr Unternehmerinnen und Unternehmer erkennen die Notwendigkeit, in den Bau von Mietwohnungen für die eigenen Mitarbeiter zu investieren. Und das kann sich dank neuer Gesetze für beide Seiten schneller auszahlen als gedacht.

Aktuell erlebt das Konzept der Werkswohnung, das eigentlich aus der Mitte des 19. Jahrhundert stammt, aktuell eine Renaissance: Damals waren es vor allem die großen Industriekonzerne die im Ruhrgebiet ganze Siedlungen für die dringend benötigten Arbeitskräfte in Stahlschmieden und Bergbau schufen. Staatsunternehmen wie die Post und die Bahn stampften ebenfalls deutschlandweit Mitarbeitersiedlungen aus dem Boden. Vor fünf Jahrzehnten gab es laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) noch etwa 450.000 Werkswohnungen hierzulande. Nach und nach wurden viele dieser Wohnungen jedoch verkauft.

Gesetzgeber stützt das Modell durch

Eigene Mietwohnungen sind ein starkes Argument im Ringen um die besten Fachkräfte, denn ohne neue Wohnung gibt es keinen Wechsel an einen neuen Arbeitsort. Eigene Mitarbeiterhäuser zu errichten und zu betreiben kann für Chefs wie Mitarbeiter besonders spannend sein. Und das hat gleich mehrere Gründe:

1. Unternehmen oder Unternehmer, die Wohnungen an Mitarbeitende vermieten, dürfen die Kaltmiete um bis zu 30 Prozent senken, ohne dass der Nachlass als geldwerter Vorteil beim Mitarbeiter gilt. Durch die deutlich abgesenkte Miete bleibt den Mitarbeitern zugleich mehr Netto vom Brutto. 300 Euro sind bei einem Durchschnittsnetto von gut 3.000 Euro viel Geld. Und der Vermieter spart durch den Verzicht Steuern auf die Mieteinnahmen.
2. Wer den Neubau bis Ende September 2029 beginnt, kann zudem 5 Prozent jährliche degressive AfA nutzen – statt sonst 2 Prozent. Das reduziert den Return on Invest deutlich.
3. Für die Mietwohnungsbau gibt es zudem noch eine Sonder-AfA von linear fünf Prozent für die ersten vier Jahre. Damit sind nach den ersten vier Jahren schon vierzig Prozent der Baukosten zum Investor zurückgeflossen.
4. Wer für seine Mitarbeiter neue Wohnungen baut, kann zudem Mittel für den Sozialen Wohnungsbau anfordern oder KFW-Programme für den Klimafreundlichen Neubau (KFN) oder den Klimafreundlichen Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) anfragen.

Engagement eher im Stillen

Auch wenn es in Ostwestfalen Firmen gibt, die auf Sicht viele neue Mitarbeiter suchen, darf man nicht damit rechnen, dass die großen Unternehmen in der Region massiv in den Wohnungsbau einsteigen. Experten zufolge passiert das Engagement der Arbeitgeber im Bausektor eher im Stillen: Gerade besonders ertragsstarke Firmen nutzen den Wohnungsbau als Steuersparmodell. Oder clevere Handwerker, die im Wettstreit um die besten Fachkräfte die Nase vorn haben wollen.

Azubi-Wohnungen besonders gefragt

In diesem Zusammenhang entstehen auch wieder Wohngemeinschaften oder Appartementhäuser für Azubis. Denn diese Zielgruppe hat es aufgrund begrenzter Mittel besonders schwer, für die Lehre umzuziehen. Je nachdem, ob die Mitarbeiterwohnung für den Übergang oder auf Dauer gedacht ist, bedarf es zudem einer Möblierung. „Das macht für Azubi-Wohnheime oder Übergangsquartiere für neue Manager durchaus Sinn, für Familien ist es eher weniger interessant“, sagt eine Expertin.

Fallstricke bei der Vertragsgestaltungen

Auch bei der Vertragsgestaltung gibt es einige Fallstricke: Die Juristen unterscheiden zwischen Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung. Bei Werkmietwohnungen stehen Arbeitsvertrag und Mietvertrag nebeneinander, auf das Mietverhältnis finden die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften Anwendung. Werkdienstwohnungen hingegen werden Arbeitnehmern im Rahmen des Dienstverhältnisses zur besseren Erfüllung der Arbeitsleistung überlassen. Das bekannteste Beispiel sind Hausmeisterwohnungen. Dabei gibt es neben dem Arbeitsvertrag keinen separaten Mietvertrag. Die Wohnung wird zum Lohnbestandteil – der Arbeitnehmer muss dementsprechend keine Miete zahlen und das Mietverhältnis kann während des Arbeitsverhältnisses nicht isoliert gekündigt werden. Wichtig auch: Bei Rechtsstreitigkeiten über Werkmietwohnungen sind die Amtsgerichte zuständig, Ärger um Werkdienstwohnungen landet hingegen vor dem Arbeitsgericht.

Berater frühzeitig einbinden

Wie schnell sich ein Investment von Firmen und Unternehmern in Immobilien für die Mitarbeiter rechnen, hängen von den Baukosten ab. Jeder Steuerberater hilft gerne, die Sinnfälligkeit eines Investments in Steine durchzurechnen. Bei der späteren Vertragsgestaltung helfen je nach Wohnungsnutzung Fachanwälte für Immobilienrecht oder Arbeitsrechtler.

Autor:
Volksbank in Ostwestfalen – Bild © deagreez – adobe stock