Die neu reformierte Grundsteuer müssen Eigentümer erst 2025 zahlen, doch die Arbeit dafür beginnt schon im Jahr 2022: Gefragt sind im ersten Schritt alle Immobilienbesitzer, Privatleute, WEG-Verwaltungen und viele Firmen, eine oder mehrere Grundsteuererklärungen abzugeben.
Bisher existieren nur die alten Einheitswerte aus den Jahren 1964 bzw. 1935. Viele Werte, die für die Neubewertung 2022 benötigt werden, sind bekannt. Trotzdem ist der Aufwand in der ersten Bewertungsrunde enorm. Denn jedes Grundstück in Deutschland muss geprüft werden. Und das sind immerhin rund 36 Millionen.
Erklärung ist abzugeben
Im Rahmen der Hauptfeststellung fordert das Finanzamt die Steuerpflichtigen demnächst dazu auf, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Der Eigentümer muss dem Finanzamt auf elektronischem Weg alle Daten mitteilen, die dieses benötigt bzw. haben will. Das sind bei Wohngrundstücken nach dem Bundesmodell insbesondere: Lage/Adresse, die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie darauf, das Alter des Gebäudes, die Wohn- oder Nutzfläche, die Nettokaltmiete (Rohertrag) sowie den Bodenrichtwert des Grundstücks.
Eigentümer in der Pflicht
Verpflichtet zur Abgabe der Steuererklärung ist derjenige, dem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist (§ 228 Abs. 3 BewG). Das ist in den allermeisten Fällen der Eigentümer des Grundstücks. Existiert für das Grundstück ein Erbbaurecht, ist das Grundstück dem Erbbauberechtigten zuzurechnen, der Erbbauverpflichtete muss aber bei der Erklärung mitwirken. Befindet sich ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden, ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Erklärung abzugeben, unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes.
1. Januar 22 ist Stichtag
Anschließend berechnet das Finanzamt anhand der ihm vorliegenden Daten anderer Behörden und der Angaben aus der Grundsteuererklärung den Grundsteuerwert, also den Wert des Grundbesitzes, der ja für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt wird. Der 1. Januar 2022 ist der Stichtag für die Neubewertung aller Immobilien in Deutschland.
Änderungen mitteilen
Darüber hinaus ist der Grundbesitzer verpflichtet, Änderungen, die sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken, beim Finanzamt anzuzeigen. Hierzu gehören Änderungen im Bebauungsplan, der Wegfall einer Grundsteuervergünstigung, die Bebauung eines Grundstücks, eine Änderung der Größe zum Beispiel durch Zukauf oder Teilung oder erfolgte Erschließungsmaßnahmen. Das Finanzamt bewertet danach den Grundbesitz im Sinne einer Fortschreibung neu, wobei der Bodenrichtwert und das für 2022 ermittelte Mietniveau unverändert bleiben.
Viel Arbeit für die Großen
Bei größeren Immobilienportfolios, die mehrere Bundesländer übergreifen, – zum Beispiel bei den von Firmen oder großen WEG-Verwaltungen – kann die Hauptfeststellung sehr unübersichtlich werden, denn viele Bundesländer setzen dafür eigene Fristen. Und die Daten für jedes Grundstück müssen bei dem Finanzamt gemeldet werden, in dessen Zuständigkeitsbezirk die Immobilie liegt.
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